房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动★◈。

　　房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通★◈：政府流向开发商★◈、开发商流向消费者★◈、消费者之间的转移★◈！

　　行政命令式★◈：划拨/协议出让★◈。危改项目★◈、工商企业改造★◈、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里欧宝体育★◈。

　　2★◈、土地收购★◈：直接收购获得土地★◈，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税★◈、土地增值税★◈、所得税★◈、印花税★◈、契税等税费; 3★◈、收购有土地的公司★◈：为了避免缴纳契税与营业税等白兔糖漫画下载★◈，一般都通过直接收购公司的股权★◈，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费★◈，不用缴纳营业税★◈、土地增值税欧宝体育★◈、契税★◈。这是近年来比较红火的一种方式★◈，比如万科收购浙江南都白兔糖漫画下载★◈，香港路劲收购顺驰★◈。

　　通过在土地市场进行招标★◈、拍卖★◈、挂牌公开获得土地白兔糖漫画下载★◈，这也是自2002年7月以来★◈，获取土地的主要方式★◈。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准★◈。

　　选择预售条件宽松★◈、±0可以卖楼★◈、资金占用少的城市★◈，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选★◈。

　　深耕目前已进驻城市欧宝体育★◈，特别是成都★◈、长沙★◈、江阴★◈、沈阳白兔糖漫画下载白兔糖漫画下载★◈，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目欧宝体育★◈，保证三年的开发量白兔糖漫画下载★◈，做好土地储备结构规划并严格执行★◈。

　　同行案例★◈：恒大07年中进入长沙★◈，至今共有5项目★◈，均以住宅为主★◈，只有一个是过100万平方米大盘欧宝体育★◈，其他均为40-50万平方米的项目欧宝体育★◈，够恒大三年的销售周期★◈，现在恒大销售金额已是长沙冠军★◈。

　　投资开发部★◈：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂★◈、股权收购）——成交确认书移交给项目公司★◈。

　　成本部★◈：控制性成本目标（限额指标★◈、成本控制系统规范）★◈、可研版成本★◈。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

　　设计部★◈：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审★◈。

　　采购部★◈：施工图顾问单位——景观★◈、室内★◈、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购★◈。

　　设计部★◈：配套工程图纸（水欧宝体育★◈、电★◈、燃气★◈、排污）★◈、配合销售的设计输入（合同附图★◈、模型白兔糖漫画下载★◈、交楼标准）欧宝体育★◈。

　　采购部★◈：分包工程及材料设备采购★◈。（主要包括消防★◈、人防★◈、永久水电★◈、燃气★◈、铝合金门窗★◈、幕墙白兔糖漫画下载★◈、精装修等）

　　工程部★◈：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业★◈。（精装修一般都是毛坯入伙后★◈，委托开发商装修★◈，单独签订协议★◈。政府验收标准？质量衡量标准？）欧宝体育app★◈。欧宝体育app在线★◈，欧宝体育网页★◈！