城市开发边界◈◈★，是指一定规划期限内城市集中连片开发建设地区的边界◈◈★。划定城市开发边界是控制城市无序蔓延的重要措施◈◈★。目前我国正在全国范围内组织编制国土空间规划（即多规合一）欧宝体育app登陆◈◈★，目前进展到了三区三线月底完成◈◈★。对于房地产开发最需要关注的就是里面的城镇开发边界◈◈★。为了控制城市无序蔓延星际赛车欧宝体育app登陆◈◈★，未来开发边界外基本不再采用征收集体土地的形式进行大规模开发建设◈◈★，换句话说◈◈★，开发边界内的还走集体土地——征收国有——招拍挂供地——房地产开发的路径◈◈★，开发边界外的就要走新农村建设◈◈★、集体经营性用地入市等手段提供土地利用的集约度◈◈★、舒适度◈◈★。

　　2.国有土地出让◈◈★：我国目前的土地制度是二元结构◈◈★，类似户籍制度◈◈★，从所有制上分为国有土地和集体土地◈◈★，在城市化初期为了解决政府城市化所需的大量资金◈◈★，采用了集中收取国有土地一定年限租金的方式（即土地出让制度）◈◈★，积聚资金星际赛车◈◈★，快速推进城市化◈◈★。这是国有土地出让的由来◈◈★，这其中带来两个问题◈◈★：一是可持续性的问题◈◈★，由于一次性收取了一定年限的租金（住宅七十年◈◈★、商业四十年◈◈★、工业五十年）◈◈★，导致城市化接近尾声◈◈★，而土地出让年限尚未到期的中间年度◈◈★，土地租金无法收取◈◈★，带给政府的资金压力◈◈★；二是房价过高◈◈★，由于地价是房价的重要组成部分◈◈★，而地价又是一次性收取了几十年的租金组成的◈◈★，势必导致房价构成成本过高的问题◈◈★，同时需要考虑后续如何通过房地产税衔接土地出让年限到期后的问题星际赛车◈◈★。

　　3.集体所有土地征收◈◈★：上面提到了国有土地出让◈◈★，其实还隐含着城市化初期为了大量积聚建设资金◈◈★，而配合国有土地出让制度的集体土地征收制度◈◈★，城市化初期大量待开发土地都是集体所有土地◈◈★，所有为了实现国有土地出让制度的目的◈◈★，政府又规定◈◈★，所有开发项目用地必须是国有建设用地◈◈★，集体所有的土地必须通过国家征收制度转变为国有土地后才可以开发利用◈◈★。政府通过强制权◈◈★，将同一块地经过一波神操作◈◈★，从农民集体那里几万一亩◈◈★，转为国有后几十万◈◈★、几百万◈◈★、甚至上千万一亩的卖给开发企业◈◈★。

　　4.集体经营性建设用地入市◈◈★：城市化发展到一定阶段◈◈★，社会经济发展急需解决发展不平衡◈◈★、不充分的问题◈◈★，那么放开集体土地应有权益呼声越来越大◈◈★，但放的太开◈◈★，城市房地产受不了欧宝体育app登陆◈◈★，所以只能先放开经营性用地◈◈★，说白了就不是不能盖商品房和城市房地产开撕欧宝体育app登陆◈◈★。《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（2019年4月15日）强调“建立集体经营性建设用地入市制度◈◈★。加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证◈◈★。按照国家统一部署◈◈★，在符合国土空间规划◈◈★、用途管制和依法取得前提下◈◈★，允许农村集体经营性建设用地入市◈◈★，允许就地入市或异地调整入市◈◈★；允许村集体在农民自愿前提下◈◈★，依法把有偿收回的闲置宅基地◈◈★、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市◈◈★；推动城中村◈◈★、城边村◈◈★、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市◈◈★；推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体◈◈★、分割转让◈◈★。完善农村土地征收制度◈◈★，缩小征地范围◈◈★，规范征地程序◈◈★，维护被征地农民和农民集体权益◈◈★。”

　　5.农村宅基地的三权分立◈◈★：如上条所述◈◈★，国家开始有意放开集体建设用地◈◈★，但基于目前还不能让房地产业硬着陆◈◈★，只能逐步实施◈◈★，其中集体经营性建设用地可以放开◈◈★，可以用集体经营性建设用地搞文旅◈◈★、养老◈◈★、加工等项目◈◈★，但宅基地欧宝体育app登陆◈◈★，由于居住属性强◈◈★，对城镇房地产市场冲击的◈◈★，放开的步子就小很多◈◈★，基本通过“三权分立”的形式逐步实施欧宝体育app登陆◈◈★，同样《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（2019年4月15日）强调“稳慎改革农村宅基地制度◈◈★。加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证◈◈★。探索宅基地所有权◈◈★、资格权◈◈★、使用权“三权分置”◈◈★，落实宅基地集体所有权星际赛车◈◈★，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权◈◈★，适度放活宅基地和农民房屋使用权◈◈★。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋◈◈★。在符合规划◈◈★、用途管制和尊重农民意愿的前提下◈◈★，允许县级政府优化村庄用地布局◈◈★，有效利用乡村零星分散存量建设用地◈◈★。推动各地制定省内统一的宅基地面积标准◈◈★，探索对增量宅基地实行集约有奖◈◈★、对存量宅基地实行退出有偿星际赛车◈◈★。”

　　6.小产权房◈◈★：小产权房其实就是没有按照上面的要求欧宝体育app登陆◈◈★，在集体土地上建设的商品房◈◈★，随着改革的深入◈◈★，小产权房必将随着土地制度改革和税收制度改革的深化得以解决◈◈★。可预知的制度设计◈◈★，通过房地产税的实施来解决◈◈★，即未经过国有土地出让程序收取一定年限土地出让金房地产需按一定的税率缴纳房地产税欧宝体育app登陆◈◈★，同时合法的商品房◈◈★，土地出让年限到期的也以收取房地产税的形式延续◈◈★。OB欧宝体育官方网站◈◈★，欧宝体育app欧宝体育app官网下载◈◈★，